O que o simulador leva em conta
Uma comparação honesta entre alugar e comprar precisa olhar para os dois lados do balanço:
- Comprar: entrada, parcelas do financiamento (PRICE), IPTU, condomínio, manutenção, custos de transação (ITBI, escritura) e a valorização do imóvel ao longo dos anos.
- Alugar: o aluguel mensal (com reajuste anual), e — crucialmente — o rendimento de investir a entrada e qualquer sobra mensal em uma aplicação financeira.
Ao confrontar o patrimônio líquido nos dois cenários ano a ano, o simulador mostra qual estratégia deixa você mais rico em cada horizonte de tempo.
O custo de oportunidade da entrada
Suponha um imóvel de R$ 300 mil com entrada de R$ 60 mil. Quem compra imobiliza esses R$ 60 mil no imóvel. Quem aluga pode investir os R$ 60 mil. Se esse dinheiro render, digamos, 10% ao ano, ele vira mais de R$ 95 mil em 5 anos. Esse rendimento é o custo de oportunidade real de comprar — e é por isso que, em cenários de juros altos, alugar e investir pode vencer comprar por vários anos.
É exatamente aqui que a maioria das comparações erra: elas comparam o aluguel com a parcela, mas esquecem que a entrada também tem valor. Nosso simulador corrige isso.
Quando comprar tende a valer a pena
Como regra geral, comprar costuma vencer quando: (1) você pretende morar muito tempo no imóvel — diluindo os custos de transação; (2) os juros do financiamento estão baixos; (3) a relação aluguel/preço é alta (aluguel caro frente ao valor do imóvel); e (4) a valorização esperada da região é consistente. Alugar tende a vencer no cenário oposto: permanência curta, juros altos, aluguel barato frente ao preço e baixa valorização.
Não existe resposta universal — existe a SUA resposta, com os SEUS números. Rode os dois cenários e veja o ano de break-even para o seu caso.
